Кадастровая оценка объектов недвижимости

Оценка кадастровой стоимости: основные понятия

Независимая оценка стоимости недвижимости

Порядок проведения государственной кадастровой оценки

Кто проводит кадастровую оценку и определяет стоимость

Споры об определении кадастровой стоимости

О кадастровой стоимости объектов недвижимости и ее отличии от рыночной смотрите видео: 

Оценка кадастровой стоимости: основные понятия

Основной нормативно-правовой акт по проведению кадастровой оценки объектов недвижимости — закон «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 № 237-ФЗ (далее — закон № 237-ФЗ).

Законодательство о кадастровой оценке объектов недвижимости оперирует двумя основными понятиями:

• государственная кадастровая оценка (далее — ГКО);
• кадастровая стоимость.

Сводные данные о ГКО за 2018 год размещены на сайте Росреестра: Информация о проведении ГКО в 2018 году. В некоторых регионах ГКО проведена по большинству видов объектов (например, в Московской обл. по всем объектам, за исключением земель лесного фонда). Другие субъекты РФ провели ГКО более точечно (Астраханская обл. — только земель особо охраняемых территорий).

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 3 закона № 237-ФЗ под кадастровой оценкой недвижимости понимается совокупность процедур, в результате которых определяется кадастровая стоимость.

О том, что такое кадастровый учет, и о правилах оценки кадастровой стоимости недвижимости читайте в статьях:

• «Что такое кадастровый учет недвижимости»;
• «Кадастровая оценка недвижимости по новым правилам».

Независимая оценка стоимости недвижимости

Несмотря на то, что согласно ч. 2 ст. 3 закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость определяется в том числе исходя из рыночной и иной информации, независимая оценка стоимости недвижимости, осуществляемая не в рамках ГКО, может показать другие результаты.

Обратите внимание! В соответствии с ч. 1 ст. 3 закона «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 № 135-ФЗ (далее — закон № 135-ФЗ) кадастровая — не единственный вид стоимости, которая определяется в рамках процедур оценки. Согласно указанной норме может устанавливаться рыночная, ликвидационная, инвестиционная и иные виды стоимости.

В соответствии с абз. 3 ч. 11 ст. 24.18 закона № 135-ФЗ установление для объекта рыночной стоимости на дату, на которую установлена кадастровая стоимость, если рыночная при этом превышает кадастровую, — одно из оснований для пересмотра результатов кадастровой стоимости. Об этом подробнее читайте в нашей статье «Переоценка кадастровой стоимости недвижимости».

Обратите внимание! Результаты независимой оценки широко используются в различных видах правоотношений. Так, в соответствии с абз. 2 ч. 2 ст. 3 закона «Об ипотечных ценных бумагах» от 11.11.2003 № 152-ФЗ одно из требований по ипотечному покрытию в том, чтобы основная сумма долга по обеспеченному ипотекой обязательству не превышала 80% независимой оценки стоимости объекта недвижимости — предмета ипотеки.

Также независимая оценка рыночной стоимости — основание для определения размера арендной платы в морских портах (п. 4 ст. 31 закона «О морпортах в РФ…» от 08.11.2007 № 261-ФЗ).

Порядок проведения государственной кадастровой оценки

Возвращаясь к вопросу о государственной кадастровой оценки недвижимости, рассмотрим порядок ее проведения. В соответствии со ст. 6 закона № 237-ФЗ схематично он выглядит следующим образом:

То есть уполномоченный региональный орган принимает решение о ГКО, после чего соответствующее бюджетное учреждение проводит ее и составляет отчет. Завершается процесс утверждением полученных результатов. При этом согласно ч. 4 ст. 6 закона № 237-ФЗ на подготовительном этапе осуществляется сбор и обработка необходимой для проведения ГКО информации.

Рекомендуем! Информация о процедуре проведения ГКО в конкретном регионе и задействованных в указанном процессе органах и учреждениях приведена на сайтах региональных органов власти, уполномоченных на принятие решений о проведении ГКО. Так, информацию по Санкт-Петербургу вы найдете на сайте комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга: Кадастровая оценка.

При этом информация о перечне объектов, подлежащих ГКО, предоставляется Росреестром, который также участвует в процессе утверждения результатов. Подробнее об участии Росреестра в ГКО см. на сайте ведомства: Гос. кадастровая оценка.

В соответствии с ч. 1 ст. 15 закона № 237-ФЗ по результатам ГКО региональный орган власти, уполномоченный на принятие решения о ее проведении, составляет акт об утверждении результатов определения КС.

Кто проводит кадастровую оценку и определяет стоимость

Как уже было отмечено, именно созданное на уровне субъекта РФ специализированное бюджетное учреждение проводит кадастровую оценку недвижимости и определяет ее стоимость.

Приведем примеры некоторых таких учреждений.

Обратите внимание! Основные полномочия указанных учреждений определены на федеральном уровне — в ст. 7 закона № 237-ФЗ.

О том, как кадастровая стоимость влияет на налогообложение, читайте в наших материалах:

• «Перерасчет налога по новой кадастровой стоимости: позиция Минфина»;
• «ФНС направила разъяснения о кадастровой стоимости для налога на имущество».

Споры об определении кадастровой стоимости

Спорам об определении кадастровой стоимости посвящены ст. 22 закона № 237-ФЗ и ст. 24.18 закона № 135-ФЗ.

Согласно ч. 1 ст. 22 закона № 237-ФЗ инициировать вопрос об оспаривании результатов ГКО могут:

• граждане и организации, когда такие результаты затрагивают их права или обязанности;
• госорганы или муниципалитеты в отношении ГКО государственного или муниципального имущества (за некоторыми исключениями).

Оспаривание возможно 2 способами:

• посредством обращения в региональную комиссию;
• путем обращения в суд (при этом предварительное обращение в комиссию не требуется).

Рекомендуем! Прежде чем принять решение об обращении в суд, рекомендуем изучить вопрос о порядке и особенностях деятельности региональных комиссий.

Информация о некоторых региональных комиссиях и подаче заявлений в них:

• Нижегородская область: Оспаривание КС объектов недвижимости;
• Белгородская область: Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Белгородской области;
• Тверская область: ГКО объектов недвижимости.

Рекомендуем! Перечень решений заседаний комиссий по оспариванию КС (с текстами решений в открытом доступе) приведен на сайте Росреестра: Решения заседаний комиссий по рассмотрению споров.

О подаче иска об исправлении кадастровой ошибки читайте в статье «Исковое заявление об исправлении кадастровой ошибки».

***

Итак, мы рассмотрели, что понимается под ГКО объектов недвижимости, в каком порядке она проводится, кто определяет КС, кто и куда может обратиться для оспаривания результатов ГКО.